"정부가 왜 ‘공공’에 포커스를 맞추는지 모르겠다. 공공이 반드시 참여해 사업 당위성을 확보해야 한다는 생각을 버려야 한다."

서원석 중앙대학교 부동산학과 교수는 공공이 참여하는 대신 용적률을 대폭 완화하는 등의 주택공급안이 담긴 정부의 8·4 부동산 대책을 놓고 이렇게 일침을 가했다. 그는 공공이 개입해 임대주택을 늘리는 것이 정부의 기대와 달리 무주택자의 주거불안을 해소하지 못하는 요인이 될 수 있다고 짚었다. 공공이 참여하는 만큼 공급이 늘어나는 공공임대는 말 그대로 ‘임대’일 뿐이지 자기소유가 아니기 때문이다. 자금력 충분한 무주택 중년층이 필요한 민간분양 공급분을 줄여 결국 공급주택과 수요층이 맞지 않는 ‘미스매치’를 부추길 수 있다는 것. 그는 "정부가 공공성 강화의 정책기조를 강조하다 보면 필요 이상으로 공공의 공급 파이가 커지게 된다"며 "주택시장 수요를 명확히 판단할 필요가 있다"고 제언했다.

서 교수는 공공참여가 아니더라도 용적률 상향의 정치적 부담을 줄이는 방안으로 ‘종세분화’를 들었다. 그는 "준주거지역을 초역세권, 역세권, 비역세권 등으로 나눈 뒤, 현행법률상 최대 용적률은 비역세권에 적용하고 초역세·역세권에는 더 높은 용적률을 적용하면 된다"며 "종상향이나 조건부 용적률 완화는 특혜 의혹에 휩싸이거나 시민 반발감이 클 수 있어 지자체의 부담이 큰데 용적률 상한을 올리면 주어진 범위 내 조합과 지자체 모두 부담이 덜하다"고 제안했다.

이와 함께 연접한 대지 간 용적률을 사고팔 수 있는 ‘용적률거래제’ 활성화를 방안으로 꼽았다. 이 제도는 미국에서 활성화돼 있다. 미국 뉴욕 맨해튼 56번가 높이 72층의 트럼프 월드 타워는 용적률 거래로 탄생했다. 서 교수는 "우리나라는 2016년 처음 용적률거래제를 도입했지만, 실제 용적률을 사고팔기 조건이 까다로워 유명무실한 제도로 남았다"며 "용적률 결합 범위가 100m 이내로 돼 있는데 같은 도심지에서 남는 용적률을 찾기는 쉽지 않다. 먼 거리의 용적률도 사고팔 수 있도록 제도개선을 해야 한다"고 설명했다.

서 교수는 일괄적 용적률 완화에 대해선 부정적 시각을 보였다. 그는 "준주거지역 용적률을 현행 500%에서 900%로 올리는 법률 개정안이 발의됐는데 본회의를 통과한다고 하더라도 실제 지역별로 실현용적률에는 편차가 있을 것"이라며 "개발 수요가 없어 용적률을 더 올리지 못하는 지역에선 상대적 박탈감이나 정책에 대한 불신감을 느낄 수 있기에 조심스럽게 접근해야 한다"고 조언했다.


박다예기자
사진=김영운기자